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盱眙五洲国际商业运营有限公司、盱眙五洲国际置业有限公司与刘启萍、章金亚等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

发布时间:2021-05-07 15:30:09源自:http://www.qqpaopao.com作者:律师百科阅读(0)

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏08民终1225号

上诉人(原审被告):盱眙五洲国际商业运营有限公司,住所地盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区室。

法定代表人:赵从友,该公司董事长。

上诉人(原审被告):盱眙五洲国际置业有限公司,住所地盱眙县五洲国际广场B区2号楼101室。

法定代表人:赵从友,该公司董事长。

两上诉人共同委托诉讼代理人:黄国西,江苏法之衡律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人:周星辰,江苏法之衡律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):刘启萍,女,1970年10月21日出生,汉族,住盱眙县。

被上诉人(原审原告):章金亚,男,1970年3月26日出生,汉族,住盱眙县。

被上诉人(原审原告):章建禹,男,1992年10月18日出生,汉族,住盱眙县。

委托诉讼代理人:史进,江苏淮海潮(盱眙)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):盱眙永和豆浆店,住所地盱眙县盱城街道办事处东阳路2号五洲国际广场A栋1层101-106、123、126号商铺。

经营者:孙洪燕,女,1979年6月22日出生,汉族,个体工商户,住盱眙县。

委托诉讼代理人:张永建(系孙洪燕丈夫),男,1977年7月18日出生,汉族,个体工商户,住盱眙县。

上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司(以下除判决主文外简称五洲运营)、盱眙五洲国际置业有限公司(以下除判决主文外简称五洲置业)因与被上诉人刘启萍、章金亚、章建禹、盱眙永和豆浆店财产损害赔偿纠纷一案,不服盱眙县人民法院(2020)苏0830民初969号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人五洲运营、五洲置业上诉请求:撤销原审判决第一项,改判上诉人赔偿被上诉人刘启萍、章金亚、章建禹位于盱眙县盱城街道五洲国际广场A区1A106室商铺自2018年5月1日至2020年4月30日的租金损失,参照上诉人与永和豆浆店于2018年3月15日签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准计算;改判盱眙永和豆浆店对2018年5月1日至2020年4月30日租金损失合计98512元中的50%即49256元承担连带给付责任。事实和理由:1、关于刘启萍、章金亚、章建禹主张的租金损失费用,尽管一审法院在(2020)苏0830民初108号案件中委托江苏苏瑞土地房地产评估有限公司对涉案房屋租金损失进行评估,但评估结果明显高于市场价格。而涉案房屋所在区域于2013年4月开始均由上诉人统一对外招租,且与承租人签订的租赁合同所反映的租金更具参考意义,故应当以上诉人与承租人尤其是与盱眙永和豆浆店签订的租赁合同约定的租赁价格计算租金;2、一审法院在(2020)苏0830民初108号案件中判决盱眙永和豆浆店对2018年5月1日至2020年4月30日的租金损失合计98512元中的50%即49256元承担连带给付责任,而本案却判决该店仅对其中2019年4月3日至2020年5月1日租金的50%即24628元承担连带给付责任,显然与事实不符。综上,上诉人依据民事诉讼法提起上诉,请求二审法院查明案件事实,依法公正判决。

被上诉人刘启萍、章金亚、章建禹未作答辩。

被上诉人盱眙永和豆浆店未作答辩。

刘启萍、章金亚、章建禹向一审法院起诉请求:1、请求五洲运营、五洲置业、盱眙永和豆浆店向刘启萍、章金亚、章建禹支付自2018年5月1日起至2019年11月30日止的财产损害赔偿金182400元;自2019年12月1日起剩余的赔偿金额以144万元为基数按照年利率8%计算至实际交付房屋之日止;2、本案的诉讼费用由五洲运营、五洲置业、盱眙永和豆浆店共同承担。

一审法院经审理认定事实如下:刘启萍、章金亚、章建禹与五洲置业就刘启萍、章金亚、章建禹购买五洲置业开发商铺的有关事项进行了商谈,双方达成了刘启萍、章金亚、章建禹接受五洲置业提出减让其房价款但必须签订商铺委托经营管理协议并服从经营管理公司物业管理和市场管理的条件。2013年11月9日,刘启萍、章金亚、章建禹购买五洲置业开发的盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区1A106室商铺并委托出租五洲运营经营,房屋买卖合同面积为48.29平方米,总金额144万元。双方分别签订《商铺委托经营管理协议》、《商铺委托经营管理协议》,其中委托经营协议约定租赁时间5年,即自2013年5月1日起至2018年4月30日,委托出租人放弃向承租管理方收取该期间的任何形式的经营收益;委托经营期结束,如委托经营的商铺已实际出租,并取得租金收入的,租金由管理方收取,出租方确认,管理方按实际收取租金标准的10%商业服务费,代为收取的租金由管理方按季度支付委托方;前五年委托经营期满时委托方要求收回所购商铺自用,需提前6个月向管理方提出书面申请并征得管理方同意,即使届时该商铺实际未出租的,亦应当征得管理方书面同意,否则不影响本协议第三条约定的委托经营期限。第九条第二款“委托经营期间,乙方(委托方)需提前终止协议的,应提前90日通知甲方(管理方),征得甲方同意后,乙方按剩余未履行期间的预计总租金的50%(年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算)向甲方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失…”。委托经营管理协议约定五年到期后,五洲运营于2018年3月15日将五洲国际广场A区1A101-106、123、126号室商铺出租给盱眙永和豆浆店经营餐饮,面积计350.55平方米,其中A106面积为48.29平方米,租赁期限为4年,即自2018年5月1日起至2022年4月30日,每月租金21944.43元,于每季度开始前提前15日交纳…,之前盱眙永和豆浆店承租五洲国际广场A区1A101-106、123、126号室商铺经营餐饮并按期交纳租金,合同签订后盱眙永和豆浆店按约定经营并交纳四个季度租金263333.16元。委托经营约定五年到期后,刘启萍、章金亚、章建禹向五洲置业、五洲运营索要涉案商铺未果,2018年6月4日起诉五洲置业、五洲运营主张返还涉案商铺,盱眙县人民法院经审理认为,不管五洲置业作为商铺的出卖方还是五洲运营作为委托经营管理协议的相对方,五洲置业有义务按照商品房买卖合同的约定将设施安装到位的涉案商铺与五洲运营共同向刘启萍、章金亚、章建禹实际交付占有,于2018年11月22日判决要求五洲置业与五洲运营于判决生效后三十日内共同向刘启萍、章金亚、章建禹实际交付房屋,但五洲置业、五洲运营仍未返还涉案商铺,刘启萍、章金亚、章建禹申请法院执行。盱眙永和豆浆店于2020年3月18日以案外人身份提出执行异议,要求中止对五洲国际广场A区1A106室查封,一审法院经审查驳回盱眙永和豆浆店的异议申请。盱眙永和豆浆店之后找五洲运营商谈租赁事宜未达成协议,于2020年5月8日向五洲运营邮寄房屋交接通知书,明确三天内办理交接手续,如果不接收视同交接成功,但对方没有回应。

一审另查明,黄玲球、郑仕梅、黄振起诉五洲运营、盱眙永和豆浆店要求排除妨害,该案审理中黄玲球、郑仕梅、黄振起提出申请对五洲国际广场A区1A105号商铺2018年5月1日后的房屋租金标准进行评估,征询其他诉讼当事人意见后一审法院依法委托江苏苏瑞土地房地产评估有限公司(以下简称苏瑞评估公司)于2020年6月2日出具《房地产估价报告》,认为估价对象在2018年5月1日至2020年4月30日租金合计98512元。五洲置业、五洲运营在一审审理中提交苏瑞评估公司于2020年6月2日出具《房地产估价报告》及民事判决书并要求以此计算租金损失,刘启萍、章金亚、章建禹对此有异议,盱眙永和豆浆店无异议。一审法院作出(2020)苏0830民初108号民事判决书,五洲运营不服提起上诉,江苏省淮安市中级人民法院于2020年12月2日作出(2020)苏08民终2606号民事判决书,维持原判。另外,五洲运营与盱眙永和豆浆店就租赁合同产生纠纷。

一审法院认为:一审法院(2018)苏0830民初3012号民事判决书判令五洲置业、五洲运营向刘启萍、章金亚、章建禹实际交付五洲国际广场A区1A106室商铺,已申请执行。但刘启萍、章金亚、章建禹依据《商铺委托经营管理协议》第九条第二款约定内容主张权利,明显与双方约定协议中权利义务关系不一致,刘启萍、章金亚、章建禹向五洲运营、五洲置业、盱眙永和豆浆店主张自2018年5月1日起至2019年11月30日止的财产损害赔偿金182400元和自2019年12月1日起剩余的赔偿金额以144万元为基数按照年利率8%计算至实际交付房屋之日的利息,没有事实根据和法律依据,一审法院不予支持,可参照苏瑞评估公司于2020年6月2日评估出具的五洲国际广场A区1A105号房屋自2018年5月1日至2020年5月1日租金计98512元计算租金损失。五洲置业公司作为商铺的出卖方还是五洲运营公司作为委托经营管理协议的相对方,有义务按照商品房买卖合同的约定将涉案商铺向刘启萍、章金亚、章建禹交付,五洲置业未履行合同约定义务,刘启萍、章金亚、章建禹向其主张本案民事责任,有事实根据和法律依据,一审法院予以支持,五洲置业在一审庭审中不承担给付租金的抗辩理由不能成立,一审法院不予采纳。对刘启萍、章金亚、章建禹主张的2020年5月1日之后的租金损失,因鉴定意见系针对特定的区间,此后市场经济环境等因素可能出现与估价背景不同的变化,故对此后的部分,刘启萍、章金亚、章建禹可以另行主张。

盱眙永和豆浆店在与五洲运营签订《商铺租赁合同》时,未审查五洲运营是否有代理权限,主观上存在过错,一审法院酌情确定其对租金损失的50%承担连带责任,但盱眙永和豆浆店已交付2018年5月1日至2019年4月30日租金,且于2020年5月8日向五洲运营邮寄房屋交接通知书,明确三天内办理交接手续,如果不接收视同交接成功,即自2020年5月11日起五洲国际广场A区1A106室房屋交付五洲运营,因此仅对其中一年租金的50%即24628元承担连带责任。五洲运营与盱眙永和豆浆店间的诉讼,不妨碍刘启萍、章金亚、章建禹行使物权被侵害产生的救济权。

一审法院判决:一、五洲置业、五洲运营于判决生效后10日内给付刘启萍、章金亚、章建禹位于盱眙县盱城街道五洲国际广场A区1A106室商铺自2018年5月1日至2020年4月30日租金损失计98512元;盱眙永和豆浆店对其中2019年4月30日至2020年5月1日租金50%即24628元承担连带给付责任;二、驳回刘启萍、章金亚、章建禹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元,由刘启萍、章金亚、章建禹承担2100元,五洲置业、五洲运营承担1848元;盱眙永和豆浆店对五洲置业、五洲运营负担的462元承担连带给付责任。

二审中,当事人均未提交新的证据,上诉人五洲置业、五洲运营对一审认定的事实无异议。

本院经审理确认一审法院查明的事实。

本院认为,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。在本案一审中,五洲置业、五洲运营提交苏瑞评估公司于2020年6月2日出具《房地产估价报告》和(2020)苏0830民初108号民事判决书,并要求以评估报告计算租金损失。一审采纳其意见,亦参照苏瑞评估公司出具的《房地产评估报告》计算五洲置业、五洲运营应赔偿刘启萍、章金亚、章建禹位于盱眙县盱城街道五洲国际广场A区1A106室商铺自2018年5月1日至2020年4月30日的租金损失。五洲置业、五洲运营上诉主张租金损失应参照其与盱眙永和豆浆店于2018年3月15日签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准计算,违反民事诉讼“禁止反言”原则。且五洲置业、五洲运营在二审中明确表示对一审认定事实无异议,故对其应按照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算租金损失的主张,本院不予支持。在黄玲球、郑仕梅、黄振与五洲运营、盱眙永和豆浆店排除妨害纠纷一案中,本院作出(2020)苏08民终2606号民事判决,认为苏瑞评估公司是一审法院依法委托的第三方评估机构,其出具的评估报告具有合理性,将其作为认定A105室商铺计算租金损失的依据。在本案中,一审根据实际情况,以苏瑞评估公司出具的《房地产评估报告》作为认定A106室商铺2年的租金损失的依据,并无不当。盱眙永和豆浆店与五洲运营签订《商铺租赁合同》后,依约支付了2018年5月1日至2019年4月30日的租金。盱眙永和豆浆店应基于其占有的事实,对涉案商铺的租金损失承担连带责任。五洲置业、五洲运营主张盱眙永和豆浆店对2018年5月1日至2020年4月30日租金损失承担连带给付责任,无事实和法律依据,本院不予支持。

综上,上诉人五洲运营、五洲置业的上诉请求不能成立,应予驳回。一审法院判决认定事实清楚,判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费3948元,由上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司、盱眙五洲国际置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长: 孙晓明

审判员: 王 纯

审判员: 庞海涛

二O二一年四月三十日

书记员: 刘 凯

关键词:黄国西,江苏法之衡律师事务所,周星辰,江苏法之衡律师事务所,史进,江苏淮海潮(盱眙)律师事务所

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